从单独二孩政策对楼市的影响 看全面放开的利好都有啥

大伟看楼市  2015-10-30 16:46

[摘要] 对于房地产业为重要的人口因素影响是净人口增长率，当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。“二胎”政策的放开，未来受益于人口红利的增加，长期来看会产生新增的房地产需求，但数量并不会扭转房地产走势。

首先，不要高估这一政策对的影响。

有实力生的，一直没被抑制过。近比较火的，郑州石二群16年前作案获200余万 搞起房地产如今资产过亿，有4个媳妇12个孩子。张艺谋也有好几个。可见计划生育一直抑制的只有工薪族。

所以单独政策后，增加的生育数量非常有限。2014年7、8月份，每月申请量达到15万对左右，目前稳定在每月8-9万对。截至2015年5月底，有145万对夫妇提出再生育申请，139万多对办理了手续，其中生育的并不多：截至9月30日，北京市“单独二孩”申请数和办证数，分别为53034和48392例。

已办证育龄妇女年龄段分析统计结果，31至35岁占比高，共27435例，占总办证数的56.69%。其次为26至30岁，共11437例，占比23.64%。此外，36至40岁为8334例，为7.22%。以及41至45岁和25岁以下，分别占比1.69%和0.56%。

其次，谈谈对市场的影响。

以北京为例，之前的单独二胎政策对市场的影响并不大：

2014年2月21日,北京正式实施“单独二孩新政策”前后纯商品房住宅市场数据看，3-4居的成交量从过去20个月的45%扩大到50%，但需要注意的是，虽然未统计自住房成交，但这是建立在自住房供应增加的情况下，其他商品房供应3居比例增加。

A 改善性住房

生育二胎的家庭，或考虑置换大户型以满足家庭居住需求，改善性需求将会增加

B

优质在市场上一直较为紧缺，“单独二胎”政策放开将增加需求，使供不应求的现状愈发严峻

C 子女置业

经济基础较好的家庭或考虑为子女提前置业。

“二胎”政策放开对房地产的直接影响在于购房需求的增加，三大需求中改善型需求为直接，其次是。因此，受益于家庭结构的变化，对大户型的需求或有一定增长，而子女的教育也会产生对的需求。

对于房地产业为重要的人口因素影响是净人口增长率，当前房地产业净十年的快速发展很大程度上得益于70-90年代的第二、三波婴儿潮，期间家庭数目的形成和增加带来了巨大的住房需求。“二胎”政策的放开，未来受益于人口红利的增加，长期来看会产生新增的房地产需求，但数量并不会扭转房地产走势。

未来的楼市影响简单的可以归纳为10点：

1、未来拼抢的确激烈。对于二胎家庭来说，相当于每人只花费的一半价格。未来名额的争夺将更加激烈。但这会导致新北京人入学难度增加；

2、4-5居的需求增加，但比例有限。但目前二手房市场供应大部分以2-3居为主。4-5居新建商品房已经大部分是豪宅，这部分客户以前也并未受抑制；

3、高端需求影响有限，反而是中端物业市场，有望上升。，比如北京，影响大的有望是3-4居，总价在500万左右的二手房，总价在500-800万的商品房，有望出现需求明显上涨；

4、购房者比例中，政府工作人数增加。之前被抑制的购房者主要是公职人员，而私企之前影响有限。这部分人将需求增加；

5、一二线土地市场地王继续频繁出现。虽然房地产市场已经趋势下调，但对于一二线城市来说，需求依然会受到二胎放开影响；

6、80-90后原来成为了一代独生子女，未来承担的压力更大。421家庭构成成为422.数量实际激发的购房需求待考；

7、马太效应。因为财富人群买房增加，反而使得刚需买房难度增加，特别是，核心城区房产；

8、套均面积会有明显增加，未来3+1户型会是主流；

9、一线城市生不起，三四线城市一直管的不严，未来二线城市会有增加；

10、如果二孩政策还不能刺激楼市，房地产真是回归新常态了。

从人口的角度来看，中国经济当前固定资产投资里房地产贡献的天花板将逐步来临，“去地产化”的经济转型正在进行当中。

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