【编者按】 ２０１３年被称为中国楼市调控改革市场化的元年，整体调控贯彻始终。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇。下半年十八届三中全会和中央城镇化工作会议先后胜利召开，三中全会明确，充分发挥市场的决定性作用，建立由政府提供基本保障、由市场满足多样化需求的供应体系；中央城镇化工作会议的闭幕，则标志着由顶层设计的城镇化正式开始实施。不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。
虽然２０１３年房地产市场环境风云变幻、跌宕起伏，但南阳认真贯彻落实国家和省市有关调控政策，房地产市场发展态势总体良好，供应结构得以有效调整，市场不断朝成熟、理性的方向发展，这使得人们对２０１４年的楼市走势与政策方向充满了期待。面对复杂多变的经济形势和诸多不确定因素，２０１４年南阳房地产市场将会如何演绎发展？南阳市众多房地产东市场将为你解析2014年南阳市场走向，让你更好地把握南阳市场的动态。
规范运作打造品牌
河南中达置业集团有限公司董事长 郑复生
２０１４年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的年，中央的大政方针对房地产政策调控的指向已经明确，在以市场化为导向的背景下，中央政策正式告别“一刀切”趋向“分类调控”的思路已确立，２０１４年将开启全新的房地产长效发展机制建设周期与调控差别化的执行策略。
２０１４年房调将呈现三大趋势：一是城市区域严重分化不均，调控政策不会放松，但有保有压；二是中央调控告别“一刀切”，地方执行差别化，因地制宜；三是行政调控逐渐淡出，改革方向凸显市场化。十八届三中全会强调“使市场在资源配置中起决定性作用”，中央经济工作会议强调探索中国特色的住房模式，特别是加大保障房建设等，把房地产业融入整个经济结构调整和改革的体系之中，还房地产以本来面目。
南阳作为三线城市，难免受到大环境、大气候的冲击和影响，但不会出现大的波动，南阳房价应呈稳中有升的态势。主要原因：一是长期以来南阳的房价基本没有泡沫，市场基本健康平稳；二是南阳城市框架逐步拉大，城市人口将迅猛增长，对住房的刚性需求较大；三是新一轮城镇化建设为南阳未来提供了广阔的发展空间。面对新的形势，机遇和挑战并存，作为房地产企业，行业内面临着大洗牌，个头小、实力弱、靠投机运作的小打小闹式的地产开发企业终将出局，粗放型运作模式也必将被集约型模式所取代。这必将促使企业转变观念，注重打造品牌，规范运作，向规模要效益。我对南阳的房地产市场形势充满希望，对南阳的房地产市场发展充满信心。
稳字当头 略有波动
河南大民实业集团有限公司董事长 徐锐
２０１４年房地产形势总体会呈现先热后平，升温后稳的态势，市场分化的距离会逐渐拉平。一方面，２０１３年房地产市场总体上保持稳中有升的态势，调控并未给市场带来巨大的压力。另一方面，市场需求并未因调控下降，反而刺激更多的人去买房。此外，新型城镇化脚步的加快，也在不断释放出新的利好信号。
２０１４年房地产市场也应该注意，在政府的强力维稳下，楼市出现阶段性的波动与调整或将不可避免。未来的房地产市场将面临多项改革。譬如，推进房产税试点、土地制度改革、建立长效机制、住房保障体系完善等。
房地产市场在总体表现平稳的大趋势之下可能会出现许多新的变化。一是，在２０１４年，一、二线城市的房地产市场将全面升温，三、四线城市的房地产市场将有所好转。二是，在房产税试点与长效机制建立等调控措施的推进下，高端楼盘将出现一定程度的波动。三是，刚需市场会受到政策的大力扶持，改善性需求会受到调控环境的影响，投资性需求则依然会被排除在政策外。
２０１４年房价还会继续上涨，没有下跌的可能。２０１４年房价没有下降的理由：，房地产业仍然是保增长的主动力之一。第二，房地产长效机制的建立因涉及多方面改革，在短期内不易完成。第三，房地产市场到位资金足，市场不差钱。第四，除房价因素之外，货币、通胀、负利率、热钱、人口增加、交通配套完善、新规划落实、城市与商业基础设施的跟进等都在维持着房价的稳定中有所上涨。展望２０１４年，房地产市场将在总体保持平稳的趋势下出现一定程度的微调，房价稳中有升。８
品质楼盘 呼之欲出
河南明伦集团董事长 蔡浩
十八届三中全会提出建设统一开放、竞争有序的市场体系，使市场在资源配置中起决定性作用，并提出“建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场”。预计未来楼市政策将逐步摆脱过去“一刀切”的模式，并加快探索房地产长效机制的建立。
作为三线城市的南阳，当然有着属于自己的城市特性，房地产业的发展有着不同于其他城市的节奏。
中原经济区建设上升为国家战略的高度，我国以城市群为轴心的城镇化发展路线已明晰，城市群目标定位基本明确，作为潜在发展的鄂豫城市群中的一员，南阳的城市能量正在积蓄，发展力正在提升。在此过程中，南阳城市化进程的步伐在加快，鸭河工区、南阳新区建设的帷幕已经拉开，农民进城的刚性需求猛然增长，新的梦想与希望正催生着房地产业的加速发展。尽管受宏观经济和大趋势的影响，房地产业的上升空间依然可期。
近年来，南阳房地产市场的变化，是随着城市蓝图的铺展，基础建设的加速，房地产项目增多，开始出现“乱花渐欲迷人眼”的状况，在给消费者提供多样化产品的同时，市场竞争陡然加剧，楼市的卖方市场宣布终结。这反而促使房地产业不断规范发展，品牌企业的优势得以彰显。真正以客为尊、配套卓越、具有独特内涵和魅力的品质楼盘将会在竞争中脱颖而出，赢得客户的青睐，成为二次置业的。明伦集团开发的摩根中央公园项目，以其不可复制的核心资源、引领潮流的时尚前瞻、超越市场的品质盛宴，打造了一个的综合体品牌，在招商、住宅以及Ｍ派公寓的销售上，一次次刷新南阳楼市纪录。
在今后，南阳的房地产业将出现两极分化，位于中心城区的综合体项目，由于可见的预期，与相对偏远的项目相比将不在同一竞争水平线（包括价格）上。谁能率先走出低端产品价格竞争的误区，谁就会在高端产品的开发领域亮出优美的舞姿，引领未来房地产发展方向。８
大盘时代 质量取胜
南阳市亿安房地产开发有限公司董事长 裴宗栓
２０１３年，房地产市场可谓凯歌高奏，房地产市场呈现“加速上行，持续回暖”的态势，十八届三中全会后，房地产市场必将面临深度变革和新的挑战。
中心城区将成为竞争“主战场”。随着第七届农运会的完美落幕，南阳房地产市场格局发生较大变化。目前市场开发主要集中于城东及中心城区，特别是中心城区改造项目在２０１３年如雨后春笋般相继推出；在２０１４年中心城区市场必将凭借得天独厚的区位及配套优势引领南阳房地产市场价格走向。
南阳房地产市场已进入大盘、品质时代。２０１３年，南阳房地产市场已进入大型城市综合体时代，相继开发的大型项目均在４０万平方米以上，并且均具备大型综合体的特征；目前大部分城市综合体项目均处于前期咨询阶段，相信２０１４年将成为大型综合体项目正面交锋的年份；大型综合体项目一方面对于目前在售项目具有一定的冲击，迫使后续项目开发向着高品质、深配套的方向发展。另一方面可为本地居民带来真正的一站式综合服务。
开发商实力受到考验，市场机遇与挑战同在。从目前已发布的房地产调控信息来看，未来政策调控仍将继续，在调控持续的背景下，品牌房企凭借较强综合实力以较低成本优势获取大规模发展资金，融资优势表现突出，拿地十分积极；而区域性中小房企面临更多资金短缺、土地储备减少等不利局面，生存空间缩小，未来发展将面临更多挑战。同时，政策调控也将为南阳房地产市场发展创造一定的机会，使实力较强的开发企业向着更高品质的项目发展，为购房者创造更具品质、更加规范的购房体验。８
平稳发力 渐有分化
中协置业董事长、市房地产商会秘书长 于杭
如果说２０１３年的南阳楼市是平稳过渡之年，那么２０１４年的南阳楼市将在延续平稳的基调上，深化结构调整，分化竞争加剧，呈现出一种全新的竞争态势。
我曾经在河南楼市网十周年的峰会上讲了南阳房地产市场的机遇与挑战，我当时用１６个字概括南阳楼市的走势，即“稳中有进、理性发展、竞争加剧、任重道远”。目前来看，这种判断还是有道理的。
其一，无论是刚刚闭幕的经济工作会议，还是城镇化工作会议，都强调新型城镇化在经济发展中的引领作用。只要城镇化的基本方向不变，房地产市场化的思路不变，楼市就不会走回头路，依然“大有可为”。
其二，南阳有着自己的方向和空间。市委、市政府建设“三个南阳”的目标以及“两度两力”“一改双优”系列政策的推出，为南阳开辟了新的城市发展空间。后农运时代留下的城市框架和城市层次为房地产发展带来新的机遇。
其三，不可回避问题与挑战。南阳房地产总体态势较好，但不能回避问题。比如项目多、层次低、公司多、实力弱等。在新的供求格局与政策环境下，必然有一个优胜劣汰的过程。这个过程将是政策与市场双重作用下的结果。我预言，２０１４年的楼市竞争分化将会更加激烈。这种激烈度，既体现在项目与项目之间，又体现在公司与公司之间，甚至是县域板块之间。
其四，楼市产业结构将趋于完整。除了供求结构日益合理，南阳楼市单一的住宅结构也会改变，城市综合体、商业街、旅游地产、养老地产、工业地产等产业地产也将在２０１４年入市抬头，成为一种新的动力。
可以预见，２０１４年，南阳房地产市场仍将是一个机遇与挑战并存的年份。希望全体同仁理性面对，迎接挑战，斩获一个全新的收成。８
涨幅趋缓 竞争加剧
河南省华恩房地产开发有限公司董事长 范恩山
回首过去，南阳房地产从蹒跚学步到风华正茂，走过了近１０年繁花似锦的高速发展道路，但２０１３年南阳房地产市场的风雨兼程，预示着２０１４年南阳房地产市场更加步履艰辛，只有那些审时度势、激流勇进的人才能勇立潮头。
具体分析南阳的房地产市场形势，将有以下几方面特征。
一、供需关系正在发生根本逆转。近年来南阳房地产市场的繁荣主要来源于供小于求的市场格局。但这种局面在２０１３年已发生了根本逆转。２０１４年，南阳核心城区及个别独具特色项目以外区域将持续趋向供大于求的局面。没有快速的城镇化来推动，仅靠刚性需求和改善性需求来拉动，南阳房地产市场供大于求的局面将很难改变。
二、货币吃紧企业再投资能力匮乏。从党的十八届三中全会正式确立房地产市场双轨制政策以后，南阳金融部门几乎全部终止了房地产项目开发贷款。跨入２０１４年后，南阳大多数银行因受贷款规模限制放缓了个人购房按揭贷款办理速度，也有一部分银行要求首付比例为４０％且将按揭贷款利率又提高了１０％。面对销售回款急剧减少且银行贷款吃紧的尴尬局面，南阳房地产市场风险将不断增加。
三、健康是南阳房地产市场发展的总趋势。地方经济持续增长，房地产企业可以获得可观的利润，市民可以买得起舒适的房子，这种房地产市场的健康局面是南阳人的共同期盼，这种推动南阳房地产市场健康发展的动力在２０１４年将会更加强劲。一方面，南阳的房地产市场将更加规范；另一方面，房地产企业也会主动利用自身的各种资源来提高企业的市场竞争能力，商品房成交量会逐步增加，房价上涨稳中趋缓，市场竞争将进一步加剧。
量价稳定 健康发展
河南艺博集团董事长 文华
房价！现在流行两种观点：一种看跌，一种看涨。我认为，观察事物不要分开来看，要从我国房地产发展历史、发展现状等角度来做一个全局的把握。
从１９９８年国家停止住房实物分配制度，并决定把地产业培育成国民经济支柱产业以来，伴随国民经济的持续高速发展，房价节节攀升。其间出现有２００８年经济危机引发房价动荡的小插曲，但大走势一直没变。“房价不会跳水，只是在做俯卧撑”，当时这句俏皮话却也是最明智的判断。
“十二五”以来，国家积极稳妥推进城镇化进程，城镇化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市，形成庞大的刚需市场，有庞大刚需的支撑，房价想降下来不容易。遏制房价过快上涨的调控政策，本质解读是要求房价继续上涨，但不能涨得太快。房地产业作为我国的支柱产业，一旦出现普遍下跌，对我国经济的负面影响不可估量。另外从经济形势上看，２０１３年，我国ＧＤＰ实现７．７％的高速增长，ＧＤＰ的持续高速增长为房价的稳定上涨提供了基础保障。
房地产龙头老大万科１月份销售额为２００亿元，恒大也突破１００亿元，所以从国家政策及经济形势来看，未来几年房价出现普遍跳水的情况几乎是不可能的。
具体到南阳市场，据我们多方了解，２０１３年１－１１月份，南阳市商品房供应１０６．２４万平方米，备案成交１０４．７１万平方米，全年基本供求平衡，商品房市场平稳健康发展。价格上，在旺盛需求的带动下，销售价格整体上扬。
我认为，２０１４年南阳市场将延续２０１３年下半年的良好销售局面，销售总量及价格仍有一定的上涨空间。
稳中有升 渐趋规范
南阳市大众置业有限公司总经理 侯金春
２０１３年是南阳房地产业大发展的一年，也是大丰收的一年。２０１４年，南阳房地产市场将朝着怎样的方向发展？以下是我对２０１４年南阳房地产市场走势的几点看法：
１．市场特性：由于一些大地产商的进入，项目整体开发水平逐步提高。规划更加合理，物业类型更加丰富；产品建设质量逐年提高，产品建成形象越来越好；后期物业服务更加完善，贴近百姓生活。城中村改造项目的大量入市，项目体量越来越大，项目产品类型更加丰富，综合体项目大量出现。
２．市场供求：整体市场供大于求，区域分化严重。近两年南阳房地产项目大量入市，根据丰汇商业数据研究结果，目前市场在售项目接近８０个，整体投放量超过千万平方米，每年市场投放量（存量＋新增量）接近４００万平方米，而整体市场消化量在３００万平方米左右，市场供过于求的局面严重。虽然南阳市场投放量巨大，但是近两年随着城镇化的发展和城区人口的聚集，南阳房地产市场的快速发展还将持续。
３．市场价格：稳中有升，瓶颈隐现。根据近几年的监控结果，南阳房产价格在２０１２－２０１３年出现了较大的增长，房价从３０００元／平方米直线上升至４５００元／平方米，部分市场在售高端项目甚至出现高于市场２０％的价格（６０００元／平方米以上）销售。但是受限于整体收入水平提高较慢，客户购房的压力逐年增加，购买力逐步下降，购买户型面积逐年减小。客户购房的压力点出现，价格瓶颈隐现。但白河南片区由于刚需旺盛，供应量小，未来供应量将逐步增大，价格持续上升，市场还有很大发展空间。８
把握机遇 迎接挑战
河南三杰投资集团总经理 陈继军
２０１３年楼市热度不减、销售成交量价齐升。关于楼市未来走势的争论不断，有人说楼市将迎来拐点，有人说房价将持续升温，无论如何，２０１４年的楼市注定不平静。
南阳作为次中心城市，将在中原经济区建设中担当重任。在中原经济区的布局中，南阳的地位有了明确提升，已把南阳放在跟洛阳、商丘、安阳同一层面上。第七届农运会的承办对扩大南阳影响、提升南阳形象发挥了重要的作用，同时也拉大了南阳城市框架，促进了南阳经济社会跨越式发展。
在十八届三中全会新型城镇化战略指导下，南阳城镇化发展进入快速发展阶段。未来高铁的建设、物流园区的发展、乡镇进城、外出务工人员返乡势必导致置业人员数量增加，市区内将容纳更多外来转移人口，住房需求及消费增加将产生巨大缺口，对南阳房地产行业而言，预示着新一轮的契机。
在机遇面前，激烈的竞争也不容忽视，传统地产面临着一系列转型，养老地产、旅游地产、商业地产是未来的发展趋势。在做好自身战略规划的前提下，力推高品质楼盘，运用多元化营销手段，直击目标市场，把握细节问题，才能促使南阳地产市场更加成熟、健康。８
中心突破 四面开花
河南鑫泰置业有限公司总经理 张东平
２０１４年南阳城市区域空间进一步拉大整体来看，２０１４年住宅市场供应量将进一步走高，市场供求关系将进一步得到改善，市场成交率相对２０１３年将进一步增长，成交量保持稳步增长。
１． ２０１４年供应预判：存量市场维持历史水平，增量市场占供应主体，商品房总量将突破１０００万套，普通住宅总量将破８００万套。
２０１４年将有一批新项目推出，而潜在的未推出体量则近１０００万平方米，市场供给量将进一步增大，市场竞争将进一步加剧。
２． ２０１４年需求走势预判：首置、首改等刚性需求仍主导市场。
从整个２０１３年来看，购房者的心理预期可谓是一波三折，心理预期的大起大落与中央政府决策思路的转变密不可分，十八届三中全会后看涨房价和成交量的购房者仍占多数，但预期房价和成交量涨幅将有所回落。２０１４年南阳房地产市场仍以刚性需求为主，３５岁以下人群将是的需求主力，占比将会持续提升。东北新区的崛起刺激了南阳波改善需求，南阳新区的发展会进一步加快回乡置业需求的步伐。
３． ２０１４年价格走势预判：区域价差拉大，市场整体均价平稳上涨。
２０１４年上半年市场将会延续２０１３年的市场大势，市场需求持续释放，房价平稳上涨。但２０１４年南阳房地产市场供应充足，市场竞争压力大，另外购房者对未来半年房地产市场的乐观程度较此前有所下降，未来半年住房量价上涨幅度将逐步收窄。预计全年南阳房地产市场整体均价涨幅平稳，不会出现大的反弹同时区域市场持续分化，价格差距继续拉大。
（编辑：吕思茹）
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